Từ trước đến nay rất nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi, Vì sao giá Chung cư cứ tăng mãi mà không thấy giảm, thậm chí là sốt nóng như thị trường Hà Nội năm 2024 vừa qua. Vậy để hiểu và nắm thêm kiến thức để củng cố kênh đầu tư mời quý anh chị tìm hiểu 10 chi phí để tạo ra một dự án chung cư dưới đây.
Hình ảnh Dự án TTC PLAZA ĐÀ NẴNG đang cho khách hàng nhận Booking trong tháng 4/2025
Đối với Dự án chung cư, để cấu thành giá mỗi mét vuông bán cho khách hàng sẽ gồm không dưới 10 loại chi phí sau:
Thứ nhất là tiền mua đất Để có thể lập dự án bất động sản, chủ đầu tư phải có quỹ đất, mà giá đất hiện tăng khá cao. Ví dụ tại Bình Dương, khu vực giáp TP.HCM, một quỹ đất hơn 5.000 m2 có thể làm được dự án bất động sản sẽ có giá từ 200 tới 300 tỷ đồng. Số tiền để mua đất này doanh nghiệp chỉ dùng 30% vốn của mình, còn lại sẽ vay ngân hàng, lãi suất vay thường ở mức 10%/năm.
Thứ hai là, có quỹ đất rồi, nhưng nếu đất chưa được giải phóng mặt bằng thì sẽ phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí này thường chiếm 30% chi phí đầu tư.
Thứ ba là, sau khi có quỹ đất, doanh nghiệp sẽ thực hiện khâu làm thủ tục pháp lý dự án, chi phí xin pháp lý dự án ở mức từ 10% tới 15% giá trị tổng vốn đầu tư dự án.
Một góc Sông Hàn với hàng loạt dự án căn hộ cao cấp và ngày một giá trị hơn
Thứ tư là tiền thuế sử dụng đất. Tiền này được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành.
Thứ năm là chi phí xây dựng dự án. Hiện giá xi măng, gạch, sắt thép, thiết bị vệ sinh, nội thất tăng cao. Với dự án cao cấp sẽ ở mức 20 – 30 triệu đồng/m2, dự án tầm trung sẽ ở mức 15 – 20 triệu đồng/m2. Thường chi phí xây dựng dự án sẽ được chủ đầu tư vay của ngân hàng để tiến hành đầu tư bước đầu, nếu dự án cao 20 tầng, hơn 700 sản phẩm, 1 hầm móng sẽ có chi phí xây dựng khoảng 1.000 tỷ đồng, lãi suất vay phổ biến 10%, thời gian xây dựng sẽ là 28 tháng. Như vậy, sẽ có gần 300 tỷ đồng tiền lãi vay để xây dựng, số tiền lãi này sẽ cấu thành vào giá nhà khi bán cho khách.
Thứ sáu là chi phí marketing bán hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 10% giá trị vốn đầu tư dự án và cũng được cộng vào giá bán cho khách.
Thứ bảy là chi phí hoa hồng cho môi giới. Với phân khúc chung cư hiện nay, mức hoa hồng cho môi giới 6 – 7%/sản phẩm được bán ra. Chi phí này cũng cộng vào giá bán nhà.
Hàng loạt dự án căn hộ cao cấp mọc lên dọc sông Hàn với mức giá 70-150tr/m2
Thứ tám là chi phí bán hàng, chiết khấu như tặng vàng, tặng xe… cho khách hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 1% giá trị sản phẩm.
Thứ chín là chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này ở mức 20%.
Thứ mười là chi phí lợi nhuận của doanh nghiệp tại mỗi dự án. Lợi nhuận sẽ được doanh nghiệp tính toán thấp nhất khoảng 20%.
Cuối cùng là chi phí quản lý dự án, trả lương nhân sự của doanh nghiệp. Đấy là chưa kể, nếu dự án làm thủ tục pháp lý chậm, kéo dài 4-5 năm, thì lãi suất ngân hàng mỗi năm doanh nghiệp chịu cho khoản vay sẽ áp thẳng vào giá nhà.
Với những lý do trên khi doanh nghiệp hay nói cách khác các Chủ Đầu Tư đưa sản phẩm ra thị trường đều không thể bán với mức giá thấp được.
-Chí Dũng-